Diagnostic PEMD : quand est-il obligatoire et comment se déroule-t-il ?

Le diagnostic PEMD est obligatoire avant une démolition ou une rénovation significative quand la surface de plancher cumulée des bâtiments concernés dépasse 1 000 m², ou quand l’un d’eux a accueilli une activité utilisant des substances dangereuses. Le maître d’ouvrage le fait réaliser avant le dépôt de l’autorisation d’urbanisme, puis transmet un récolement sous 90 jours.

Voilà pour la réponse courte. La longue tient en quelques définitions précises, deux formulaires et une poignée de délais. Les erreurs, elles, se logent presque toujours au même endroit : un seuil lu de travers, une date recopiée d’un site à l’autre, un formulaire confié à la mauvaise personne. On reprend tout dans l’ordre, textes à l’appui.

C’est quoi, le diagnostic PEMD ?

PEMD signifie « produits, équipements, matériaux et déchets ». Le diagnostic porte sur tout ce qui sortira du bâtiment pendant les travaux : la porte palière qu’on pourrait reposer ailleurs, le radiateur en fonte, la cloison en briques plâtrières qui finira en benne, mais aussi le mobilier et les archives laissés par le dernier occupant.

Son fondement est l’article L126-34 du code de la construction et de l’habitation. Lors d’une démolition ou d’une rénovation significative, le maître d’ouvrage est tenu de faire réaliser un diagnostic qui oriente ces produits, matériaux et déchets en priorité vers le réemploi, à défaut vers la valorisation. Le texte demande aussi d’indiquer les filières de recyclage recommandées, de préconiser les analyses complémentaires utiles pour s’assurer qu’un élément est réutilisable, et de donner des orientations pour la traçabilité. Ce n’est qu’en cas d’impossibilité de réemploi ou de valorisation que le diagnostic précise comment les déchets seront éliminés.

L’ordre compte. Un diagnostic PEMD n’est pas un inventaire de bennes : c’est d’abord une recherche de ce qui peut resservir.

Vous croiserez d’autres noms. « Diagnostic déchets démolition » renvoie à l’ancêtre du dispositif, encadré par un arrêté du 19 décembre 2011 que l’arrêté du 26 mars 2023 a abrogé (article 5). « Diagnostic ressources » est une appellation d’usage, sans définition réglementaire : elle désigne souvent la même mission vue sous l’angle du réemploi, mais seul le diagnostic PEMD est défini par les textes.

Quand le diagnostic PEMD est-il obligatoire ?

Deux conditions qui se cumulent

D’abord, des travaux d’une certaine nature : une démolition ou une rénovation significative (article R126-9, précisé par l’article 1 de l’arrêté du 26 mars 2023).

Ensuite, une opération d’une certaine taille ou d’un certain passé (article R126-8) :
– soit la surface cumulée de plancher de l’ensemble des bâtiments concernés est supérieure à 1 000 m² ;
– soit au moins un bâtiment a accueilli une activité agricole, industrielle ou commerciale et a été le siège d’une utilisation, d’un stockage, d’une fabrication ou d’une distribution de substances classées dangereuses au sens de l’article R4411-6 du code du travail. La surface n’entre alors pas en ligne de compte.

Un détail qui n’en est pas un : le texte dit « supérieure à 1 000 m² ». Une opération qui totalise exactement 1 000 m² n’est pas visée par ce critère. On lit pourtant « à partir de 1 000 m² » un peu partout.

Démolition et rénovation significative : les définitions chiffrées

Une démolition, au sens de l’article R126-9, consiste à détruire une partie majoritaire de la structure d’un bâtiment. L’arrêté du 26 mars 2023 la traduit en surface : la démolition porte sur au moins la moitié de la surface de plancher des bâtiments concernés.

Une rénovation significative consiste à détruire ou remplacer au moins deux des sept éléments de second œuvre ci-dessous, chacun pour plus de la moitié :

Remarquez la nuance : « au moins la moitié » pour la démolition, « plus de la moitié » pour chaque élément de rénovation. Une même opération peut être les deux à la fois, quand on démolit une extension et qu’on rénove lourdement le bâtiment principal.

L’arbre de décision en quatre questions

Quand seule une partie d’un bâtiment est rénovée, la FAQ de la plateforme PEMD (question A.06) retient la surface de la partie concernée. C’est l’interprétation du gestionnaire de la plateforme, pas un texte.

Trois cas chiffrés

Cas 1 : 1 000 m² pile. Un immeuble de bureaux de 1 000 m² de surface de plancher, jamais occupé par une activité utilisant des substances dangereuses. Le maître d’ouvrage remplace toutes les cloisons intérieures, toute l’électricité et tout le chauffage. C’est bien une rénovation significative (trois éléments sur sept, en totalité). Mais 1 000 m² n’est pas « supérieur à 1 000 m² » : l’opération n’est pas concernée.

Cas 2 : 3 200 m², mais une seule famille de travaux. Une résidence de 3 200 m² dont on change toutes les fenêtres et qu’on repeint entièrement. La surface est largement au-dessus du seuil, mais un seul des sept éléments est touché : les huisseries extérieures (la peinture n’est pas dans la liste). Ce n’est pas une rénovation significative, donc pas de diagnostic PEMD obligatoire.

Cas 3 : 300 m², mais un passé chargé. Un ancien atelier de 300 m² où l’on stockait des produits classés dangereux, démoli entièrement. La surface est faible, mais le critère du passé suffit : l’opération est concernée.

Depuis quand ? Le 1er janvier 2022, pas le 1er juillet 2023

C’est l’erreur la plus répandue sur le sujet : « le diagnostic PEMD est obligatoire depuis le 1er juillet 2023 ». Ce n’est pas ce que disent les textes.

Le régime actuel a été créé par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021 (article 6), qui a écrit les articles R126-8 et suivants. Son article 9 les fait entrer en vigueur le 1er janvier 2022, pour les opérations dont la demande d’autorisation d’urbanisme ou de travaux (à défaut, l’acceptation des devis ou la passation des marchés) est postérieure au 1er janvier 2022. La note qui accompagne chacun de ces articles sur Légifrance le rappelle.

Le 1er juillet 2023 est la date d’entrée en vigueur de l’arrêté du 26 mars 2023 (article 6), celui qui chiffre les définitions, impose les CERFA et organise la transmission au CSTB. La notice du CERFA et la FAQ de la plateforme raisonnent sur les opérations engagées après cette date pour l’usage des formulaires, d’où la confusion. L’obligation de faire réaliser le diagnostic, elle, est antérieure.

Autre source d’erreur : certains contenus citent encore les décrets n° 2021-821 et 2021-822 du 25 juin 2021. Ils ont été abrogés à compter du 1er juillet 2021 par le décret n° 2021-872 (article 9, III), avant même d’avoir pu s’appliquer.

Quand le réaliser et à qui le transmettre ?

Le calendrier tient en trois articles, qui désignent tous le même responsable : le maître d’ouvrage.

Sur une opération avec permis de démolir, le rapport doit donc exister avant le dépôt du dossier en mairie. Le diagnostic n’est pas pour autant une pièce du dossier de permis de démolir (articles R451-1 et R451-2 du code de l’urbanisme) : le texte impose seulement qu’il soit fait avant. La date de début du chantier, elle, ne compte pas (FAQ de la plateforme, A.02).

Depuis le 28 mai 2026, l’article L126-37 permet aussi au préfet, au maire de la commune et au président de l’intercommunalité compétente en matière de logement de demander communication du diagnostic, qui doit leur être remis dans le mois.

CERFA 16287 et 16288, récolement et plateforme

Deux formulaires officiels sont annexés à l’arrêté du 26 mars 2023 : le CERFA 16287*01 pour le diagnostic (article 3) et le CERFA 16288*01 pour le récolement (article 4). Leur fiche sur service-public les dit valables depuis le 13 avril 2023 ; aucune version *02 n’existait au 28 septembre 2026.

Le maître d’ouvrage les transmet au CSTB soit par courrier électronique, soit sur la plateforme « produits, équipements, matériaux et déchets » (article 2 de l’arrêté). Les deux voies remplissent l’obligation. La FAQ de la plateforme précise qu’un formulaire envoyé par courriel n’est pas analysé ni mis en visibilité (A.22), alors que la plateforme délivre une attestation de dépôt après validation (A.25). Le maître d’ouvrage peut déléguer la saisie à un compte « acteur », par exemple celui de son diagnostiqueur, mais c’est lui qui valide (A.12, A.40).

Le récolement se fait à l’issue des travaux (article R126-14). Il indique la nature et les quantités des produits, équipements et matériaux réemployés ou destinés à l’être, et celles des déchets effectivement réutilisés, recyclés, valorisés ou éliminés, avec leur code déchet. Il nomme les entreprises ou centres où ils ont été déposés et fournit les éléments qui attestent ce dépôt. La notice du formulaire (52389#01, p. 2) cite la convention de don, le contrat de vente, le bordereau de suivi des déchets, le registre des déchets, les factures ou documents équivalents.

C’est l’étape la plus souvent oubliée. Les statistiques de la plateforme PEMD recensent 956 diagnostics et 148 récolements transmis en 2025 (page consultée le 2 octobre 2026). Ces chiffres ignorent les envois par courriel, mais l’écart parle de lui-même. Un récolement se prépare dès le début du chantier : bons de pesée, bordereaux et factures se perdent vite quand on attend la fin pour les réclamer.

Que contient le diagnostic ?

L’article R126-11 en fixe le contenu. En résumé :
– l’identité de celui qui l’a réalisé (SIRET, SIREN, assurance, attestation de compétence ou de qualification professionnelle) ;
– les dates de visite, les parties visitées et celles qui ne l’ont pas été, avec la justification ;
– les documents consultés, notamment, lorsque l’opération y est soumise, les repérages plomb et amiante et l’état relatif aux termites ;
– une estimation de la nature, de la quantité et de la localisation des produits, matériaux et équipements, des déchets qu’ils généreront (avec leur classification) et des déchets résiduels laissés par l’usage et l’occupation ;
– l’état de conservation, les possibilités de réemploi, les filières de valorisation par ordre de priorité, les précautions de dépose, de stockage et de transport.

Le texte ajoute une phrase courte et décisive : le diagnostic est réalisé après un repérage sur site (R126-11, IV). Un diagnostic fait seulement sur plans ou sur maquette numérique ne répond pas au texte. Pour le détail du cadrage au rapport, voir la méthode de terrain, étape par étape.

Qui peut le réaliser ?

Aucun texte n’impose de certification pour réaliser un diagnostic PEMD. L’article D126-12 demande au maître d’ouvrage d’obtenir, avant la mission, la preuve des compétences du diagnostiqueur dans deux domaines : la prévention et la gestion des déchets, et les techniques du bâtiment ou l’économie de la construction. Le diagnostiqueur doit être assuré (au moins 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance) et n’avoir aucun lien, sur la même opération, avec une entreprise pouvant réaliser les travaux (L126-34). Le détail est ici : qui peut réaliser un diagnostic PEMD.

Combien coûte un diagnostic PEMD ?

Il n’existe aucun tarif réglementé. Le prix dépend de la surface, du nombre de bâtiments, de la complexité des ouvrages, de l’accès, de l’occupation des locaux et des documents disponibles.

À titre indicatif, les tarifs publiés en ligne par des bureaux d’études entre 2024 et 2026 vont d’environ 200 € à 8 000 € HT selon la surface et la complexité ; quand ils sont exprimés au mètre carré, ils tournent autour de 2 à 3 € par m² (relevé du 2 octobre 2026).

Ce sont des ordres de grandeur, sans méthode commune d’une source à l’autre. Ils ne remplacent pas une proposition fondée sur le programme de travaux réel : deux opérations de même surface peuvent demander des temps de terrain très différents, selon que le bâtiment est vide ou occupé, documenté ou non.

Quels risques pour le maître d’ouvrage ?

L’obligation pèse sur le maître d’ouvrage, et c’est lui que visent les sanctions.

Les contrôles. Les agents habilités peuvent visiter les bâtiments et se faire communiquer les documents techniques pendant les travaux et jusqu’à six ans après leur achèvement (article L181-1).

La voie administrative. L’article L126-34 figure dans la liste des obligations visées par l’article L181-11. L’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser et peut suspendre les travaux (L181-12). Faute de régularisation, elle peut notamment prononcer une amende administrative d’au plus 20 000 € pour une personne physique et 100 000 € pour une personne morale, avec une astreinte journalière d’au plus 300 € ou 1 500 €, et publier la sanction pendant deux mois à cinq ans (L181-13).

La voie pénale. L’article L183-4 punit de 45 000 € d’amende l’infraction aux obligations de L126-34 et à ses textes d’application, avec six mois d’emprisonnement possibles en cas de récidive. Il vise les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs et toute personne responsable de l’exécution des travaux.

Le diagnostiqueur n’est pas nommé dans ces articles. Sa responsabilité est contractuelle, vis-à-vis de son client, et c’est elle que couvre l’assurance exigée par D126-12.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

Décembre 2025 : une méthode publiée par l’AFNOR. La norme expérimentale XP X46-039 est d’application volontaire. L’arrêté du 26 mars 2023 ne renvoie à aucune norme : elle sert de cadre de méthode, sans être obligatoire.

28 mai 2026 : fin de l’étude de changement de destination. L’article L126-35-1 imposait, avant certaines démolitions soumises au diagnostic PEMD, une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution du bâtiment. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (article 5, XI) l’a abrogé. Les contenus qui la présentent encore comme obligatoire ne sont plus à jour. La même loi a modifié l’article L126-37 (communication du diagnostic aux autorités).

5 juin 2026 : registre des déchets. Le décret n° 2026-433 du 2 juin 2026 a modifié l’article R541-43 du code de l’environnement : les producteurs et expéditeurs de déchets dangereux transmettent leurs données au registre national des déchets au plus tard un mois après la production, l’expédition, la réception ou le traitement. Sur un chantier amianté, le bordereau électronique vaut transmission au registre s’il respecte ce délai.

Filière REP des produits et matériaux du bâtiment : réforme annoncée. Une refondation a été annoncée le 19 février 2026 et des projets de textes soumis à consultation du 23 avril au 19 mai 2026. Au 28 septembre 2026, aucun texte n’était paru au Journal officiel. Les conditions de reprise des déchets triés restent à vérifier auprès de chaque repreneur, à date.

Questions fréquentes

Depuis quand le diagnostic PEMD est-il obligatoire ?

Pour les opérations dont la demande d’autorisation (à défaut, l’acceptation des devis ou la passation des marchés) est postérieure au 1er janvier 2022 (décret n° 2021-872, article 9, II). Le 1er juillet 2023 est l’entrée en vigueur de l’arrêté du 26 mars 2023, qui chiffre les définitions et impose les CERFA.

Une maison individuelle est-elle concernée par le diagnostic PEMD ?

Le plus souvent non, puisqu’une maison dépasse rarement 1 000 m² de surface de plancher. Elle le serait si l’opération réunissait plusieurs bâtiments totalisant plus de 1 000 m², ou si le bâtiment avait accueilli une activité agricole, industrielle ou commerciale avec des substances classées dangereuses, à condition que les travaux soient une démolition ou une rénovation significative.

Qui remplit et transmet le CERFA 16287 ?

Le maître d’ouvrage. Il en garantit le contenu et le transmet au CSTB avant l’acceptation des devis ou la passation des marchés (R126-14-1). Le diagnostiqueur peut l’aider à le compléter ; la validation reste au maître d’ouvrage.

Faut-il refaire le diagnostic PEMD si le chantier est reporté ?

Aucun texte ne fixe de limite de validité. La FAQ de la plateforme (A.10) laisse le maître d’ouvrage apprécier si le diagnostic reste à jour ; s’il le refait, il crée une nouvelle opération et annule l’ancienne. En pratique, c’est un programme de travaux modifié qui justifie de reprendre la mission.

Le diagnostic PEMD remplace-t-il le repérage amiante avant travaux ?

Non. Le repérage amiante avant travaux relève du code du travail et protège les travailleurs ; le diagnostic PEMD oriente les produits et les déchets. Le second s’appuie sur le premier, qui figure parmi les documents consultés (R126-11, I, d).

Quel délai pour transmettre le récolement ?

90 jours à compter de l’achèvement des travaux, au CSTB, par la plateforme ou par courriel (R126-14-1, b ; arrêté du 26 mars 2023, article 2).

Vous êtes diagnostiqueur, technicien du bâtiment ou économiste de la construction et cette mission vous intéresse ? Vous pouvez vous former à la réalisation de ce diagnostic, à distance, du cadrage de la mission jusqu’au récolement.