Diagnostic immobilier : que dit le Code de la construction ?

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) encadre la remise du Dossier de diagnostic technique (DDT) lors d’une vente, les règles du DPE (contenu, affichage, transmission) et les conditions d’exercice des diagnostiqueurs (compétence, impartialité, assurance). Cette page résume les articles clés, avec des repères pratiques pour les vendeurs, bailleurs, agences et notaires.

Vente : le DDT prévu par le CCH

En cas de vente d’un immeuble bâti, le DDT doit être annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique. Le CCH en précise la composition (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, DPE & audit, risques, etc.) et des informations complémentaires (bruit des aérodromes, mérule, assainissement, arrêtés de police). Certains documents ne sont requis que pour l’habitation. :contentReference[oaicite:0]{index=0}

DPE : contenu, validité, affichage

Le DPE comporte les consommations (énergie primaire/finale), les GES, la ventilation/aération, des recommandations et le montant théorique des dépenses. Il doit être établi par une personne répondant aux conditions de l’art. L271‑6. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

• Validité : fixée par voie réglementaire (10 ans) avec règles transitoires selon la date de réalisation. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
• Location/Vente : joint au bail et au DDT ; à tenir à disposition des candidats. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
• Publicité : le classement DPE doit figurer dans les annonces (professionnels et particuliers). :contentReference[oaicite:4]{index=4}

Audit énergétique à la vente

Pour certaines ventes de maisons ou immeubles en monopropriété, un audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE : exigé pour les logements classés F/G (depuis 2023), E (depuis 2025), puis D (à compter de 2034), selon calendrier fixé par textes. :contentReference[oaicite:5]{index=5}

Qui peut réaliser les diagnostics ?

Le CCH impose que les diagnostics (plomb, amiante, gaz, électricité, DPE…) soient réalisés par une personne compétente, assurée et indépendante du propriétaire comme des entreprises de travaux. Le code prévoit aussi un annuaire public des professionnels en activité. :contentReference[oaicite:6]{index=6}

Annonces & affichage public

• Annonces : le classement DPE et, à titre informatif pour l’habitation, le montant théorique des dépenses doivent figurer dans les annonces. Des amendes sont prévues en cas de manquement (jusqu’à 3 000 € / 15 000 €). :contentReference[oaicite:7]{index=7}
• Affichage : dans certaines catégories de bâtiments, le DPE en cours de validité doit être affiché au public. :contentReference[oaicite:8]{index=8}

Effets juridiques si pièces manquantes

• Si des pièces majeures du DDT manquent lors de la signature (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement), le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. :contentReference[oaicite:9]{index=9}
• En l’absence d’état des risques ou d’arrêtés de police requis, l’acquéreur peut demander résolution ou diminution du prix. :contentReference[oaicite:10]{index=10}
• Un DPE obsolète à l’acte doit être remplacé par un DPE valide. :contentReference[oaicite:11]{index=11}

FAQ

Le DPE doit‑il figurer dans toutes les annonces ?

Oui, le classement DPE (et, pour l’habitation, une indication des dépenses théoriques) est mentionné dans toutes les annonces de vente/location, sous peine d’amende administrative. :contentReference[oaicite:12]{index=12}

Qui vérifie la compétence du diagnostiqueur ?

Le CCH exige compétence, assurance et indépendance (conditions de l’art. L271‑6). Un annuaire public recense les professionnels en activité. :contentReference[oaicite:13]{index=13}

Quelle est la durée de validité d’un DPE ?

La durée de base est 10 ans, avec des règles transitoires selon la date de réalisation (diagnostics antérieurs à 2021). :contentReference[oaicite:14]{index=14}

Quand l’audit énergétique est‑il requis ?

À la vente de certains logements (maisons/monopropriété) classés F/G (depuis 2023), E (depuis 2025), puis D (2034). :contentReference[oaicite:15]{index=15}

Que risque un vendeur si le DDT est incomplet ?

Il peut perdre l’exonération de garantie des vices cachés (pièces majeures manquantes) ; l’acquéreur peut demander résolution ou diminution du prix pour certains documents. :contentReference[oaicite:16]{index=16}

Sources officielles

• CCH — DDT vente (L271‑4 à L271‑6)
• CCH — DPE (L126‑26 à L126‑33)
• CCH — DPE dispositions réglementaires (R126‑15 s.)
• Min. Transition écologique — Diagnostics techniques immobiliers
• Service‑Public — Audit énergétique à la vente