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Audit énergétique obligatoire : qui est concerné ?

Audit énergétique obligatoire

Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour la vente de tout logement classé E — en plus des logements F et G déjà concernés depuis 2023. Mais qui est exactement visé par cette obligation ? Maisons individuelles, immeubles, appartements en copropriété, logements loués, résidences secondaires… les règles sont précises et les exceptions nombreuses. Ce guide complet vous dit clairement si vous êtes concerné — et ce que cela implique concrètement.

🚨 Rappel : Vendre un logement classé E, F ou G sans fournir l’audit énergétique obligatoire expose le vendeur à des risques juridiques sérieux — dont la possibilité pour l’acquéreur de demander l’annulation de la vente ou une réduction du prix. Le notaire vérifie systématiquement ce document avant la signature.
5,2 M
Logements F et G en France
Les “passoires thermiques” directement concernées
+4 M
Logements classés E
Concernés depuis le 1er janvier 2025
5 ans
Durée de validité
De l’audit énergétique réglementaire
2034
Extension aux logements D
Calendrier réglementaire prévu

1) Le principe : qui est visé par l’obligation ?

L’obligation d’audit énergétique est définie par la loi Climat et Résilience (août 2021) et ses décrets d’application. Elle repose sur un critère unique et simple : la classe énergétique du logement.

Sont concernés par l’obligation d’audit énergétique réglementaire lors d’une vente :

ANon concerné
BNon concerné
CNon concerné
DNon concerné
Depuis jan. 2025
EConcerné ✓
Depuis avr. 2023
FConcerné ✓
Depuis avr. 2023
GConcerné ✓
✅ La règle en une phrase : Si votre logement est classé E, F ou G au DPE et que vous souhaitez le vendre, vous devez fournir un audit énergétique réglementaire à l’acquéreur — en plus du DPE. Ces deux documents sont distincts et tous deux obligatoires.

2) Le calendrier complet de l’obligation

L’obligation d’audit énergétique a été introduite progressivement selon un calendrier défini par la loi. Voici les étapes passées et à venir :

  • Avr.
    2023
    1er avril 2023 — Entrée en vigueur
    Obligation pour les logements classés F et G
    Première étape : toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F ou G mis en vente doit être accompagné d’un audit énergétique réglementaire. Cela représente environ 5,2 millions de logements en France.
    Effectif depuis avril 2023
  • Jan.
    2025
    1er janvier 2025 — Extension
    Obligation étendue aux logements classés E
    La classe E entre dans le champ de l’obligation. Plus de 4 millions de logements supplémentaires sont désormais concernés. En cumulé, c’est une très large part des transactions immobilières en France qui sont touchées, notamment dans les zones urbaines avec un parc ancien dense.
    Effectif depuis janvier 2025
  • Jan.
    2034
    1er janvier 2034 — Extension prévue
    Extension prévue aux logements classés D
    Le calendrier légal prévoit une troisième extension aux logements classés D à partir de janvier 2034. Cette étape concernerait alors la majorité absolue des transactions immobilières en France — transformant l’audit énergétique en document quasi-universel à la vente.
    Extension prévue — 2034
⚠️ Attention à la date du DPE : C’est la classe énergétique figurant sur le DPE en cours de validité au moment de la vente qui détermine l’obligation d’audit. Si votre DPE date d’avant juillet 2021, il est expiré — vous devez en réaliser un nouveau avant toute mise en vente.

3) Êtes-vous concerné ? Les cas pratiques

Au-delà de la classe énergétique, d’autres critères entrent en jeu. Voici les situations concrètes les plus fréquentes :

✅ Vous ÊTES concerné si…
  • Vous vendez une maison individuelle classée E, F ou G
  • Vous vendez un immeuble en monopropriété classé E, F ou G
  • Votre logement a un DPE valide (post juillet 2021) avec étiquette E, F ou G
  • Votre maison est classée E, F ou G ET vous la vendez via agence ou entre particuliers
  • Vous vendez une maison héritée sans DPE récent et dont l’isolation est médiocre
  • Vous êtes SCI propriétaire d’un bien classé E, F ou G mis en vente
✗ Vous N’ÊTES PAS concerné si…
  • Votre logement est classé A, B, C ou D au DPE
  • Vous louez le bien (l’audit n’est pas requis en location)
  • Votre bien est un appartement en copropriété (règles spécifiques)
  • Votre logement bénéficie d’une exemption réglementaire de DPE
  • Le logement n’est pas destiné à la vente
  • Votre bien est une construction neuve (RT 2012 ou RE 2020)
💡 Cas spécifique de la copropriété : Pour un appartement en copropriété classé E, F ou G, l’audit énergétique individuel n’est pas obligatoire à la vente. C’est le DPE collectif de l’immeuble (et le plan pluriannuel de travaux le cas échéant) qui s’applique. L’audit individuel reste facultatif pour les appartements.

4) Les exceptions et cas exclus

🏢
Les biens exemptés de l’obligation d’audit
  • Les appartements en copropriété — l’audit individuel n’est pas requis, seul le DPE collectif s’applique à l’immeuble
  • Les bâtiments classés ou inscrits monuments historiques — lorsque les prescriptions architecturales empêchent les travaux de rénovation énergétique
  • Les constructions provisoires de moins de 2 ans
  • Les logements à usage saisonnier occupés moins de 4 mois par an
  • Les bâtiments agricoles, artisanaux ou industriels — sauf parties résidentielles distinctes
  • Les logements non chauffés ou dont le système de chauffage est totalement indépendant du bâti
📋
Le cas particulier des immeubles à usage mixte

Pour un immeuble comportant à la fois des parties à usage d’habitation et des parties professionnelles ou commerciales, l’obligation d’audit s’applique uniquement si la partie résidentielle représente la majorité de la surface. En cas de doute, le notaire ou un conseiller juridique spécialisé peut vous éclairer sur l’obligation applicable.

🔄
Le cas d’un DPE contesté ou en cours de révision

Si le DPE d’un logement est contesté ou en cours de révision, la classe énergétique affichée sur le DPE actuellement valide fait foi pour déterminer l’obligation d’audit. Un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur — mais ne supprime pas l’obligation du vendeur de fournir l’audit si la classe le requiert.

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5) Ce que doit contenir l’audit obligatoire

L’audit énergétique réglementaire n’est pas un simple rapport de complaisance. Son contenu est précisément défini par les textes réglementaires — et tout manquement peut être invoqué par l’acquéreur.

📄
Les éléments obligatoires de l’audit
  • L’état actuel du logement — analyse détaillée du bâti, des équipements de chauffage, de ventilation et d’eau chaude sanitaire
  • La consommation énergétique actuelle par usage et par énergie, cohérente avec le DPE
  • Au moins deux scénarios de travaux distincts et réalisables de façon indépendante
  • Un scénario permettant d’atteindre la classe B minimum — ou à défaut la meilleure performance réalisable techniquement
  • L’estimation du coût des travaux pour chaque scénario, avec une fourchette basse et haute
  • Les économies d’énergie attendues pour chaque scénario, exprimées en kWh et en euros
  • Les aides financières mobilisables — MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales
  • Le reste à charge estimé après déduction des aides pour chaque scénario
Critère DPE seul Audit énergétique réglementaire
Classe énergétique ✓ Oui ✓ Oui (cohérent avec le DPE)
Scénarios de travaux chiffrés ✗ Non ✓ Oui — 2 minimum
Aides financières listées ✗ Non ✓ Oui
Reste à charge calculé ✗ Non ✓ Oui par scénario
Cible classe B obligatoire ✗ Non ✓ Dans au moins 1 scénario
Durée de validité 10 ans 5 ans
Tarif moyen 100–150 € 500–1 500 €

6) Que risque-t-on sans audit énergétique ?

L’absence d’audit énergétique lors de la vente d’un logement classé E, F ou G n’est pas une simple omission administrative. Les conséquences peuvent être sérieuses pour le vendeur.

⚖️
Les risques pour le vendeur
  • Vice du consentement — l’acquéreur peut invoquer qu’il n’a pas eu accès à une information déterminante pour sa décision d’achat
  • Action en réduction du prix — le tribunal peut accorder une diminution du prix de vente proportionnelle au coût estimé des travaux non communiqués
  • Annulation de la vente — dans les cas les plus graves, la nullité du contrat peut être prononcée
  • Blocage par le notaire — tout notaire sérieux refusera d’instrumenter une vente sans les documents obligatoires du DDT complet
  • Engagement de responsabilité si l’acquéreur découvre après la vente l’ampleur réelle des travaux nécessaires
🚨 Point critique : Contrairement à d’autres diagnostics, l’absence d’audit énergétique ne peut pas être régularisée après la signature de l’acte authentique. Le document doit impérativement être remis avant la promesse de vente — pas seulement avant l’acte définitif.
✅ La bonne posture pour le vendeur : Faire réaliser l’audit dès la décision de vendre — pas à la dernière minute. Un audit de qualité, bien présenté, rassure l’acquéreur sur le coût réel de la rénovation et évite souvent une négociation excessive sur le prix de vente.

7) L’opportunité pour les diagnostiqueurs formés

L’extension de l’obligation d’audit aux logements classés E en 2025 a mécaniquement créé un marché considérable pour les diagnostiqueurs habilités à réaliser cette mission. Voici pourquoi c’est une opportunité à saisir sans attendre.

📈
Un marché structurellement porteur
  • Plus de 9 millions de logements concernés en cumulant les classes E, F et G — soit une très large part des transactions annuelles
  • Un tarif moyen de 500 à 1 500 € par audit contre 100–150 € pour un DPE classique
  • Un nombre de professionnels habilités encore insuffisant par rapport à la demande — les délais d’attente sont réels dans certaines régions
  • Une demande durable et croissante jusqu’en 2034 au moins, avec l’extension prévue aux logements D
  • Une prestation qui se combine naturellement avec le DPE réalisé lors de la même visite
🎯
Les prérequis pour réaliser des audits énergétiques
  • Être titulaire d’une certification DPE avec mention en cours de validité
  • Avoir suivi une formation spécifique audit énergétique reconnue
  • Disposer de l’habilitation professionnelle requise (qualification RGE ou équivalent selon les organismes)
  • Être équipé des logiciels agréés pour la réalisation des calculs d’audit
  • Disposer d’une assurance RC Pro couvrant explicitement l’activité d’audit énergétique

8) Se former à l’audit énergétique avec PRO FORMATION

Pour réaliser des audits énergétiques réglementaires, le diagnostiqueur doit avoir validé un parcours de formation structuré. PRO FORMATION propose le chemin le plus direct pour y accéder.

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Articles et ressources complémentaires

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9) FAQ — Audit énergétique obligatoire

L’audit énergétique est-il obligatoire pour louer un logement classé F ou G ?
Non. L’obligation d’audit énergétique réglementaire ne concerne que la vente de logements classés E, F ou G. En location, le DPE reste le seul document énergétique obligatoire — même si des restrictions sur la location des passoires thermiques (interdiction de louer les G depuis janvier 2025) rendent la rénovation de plus en plus urgente pour les bailleurs.
Mon appartement est classé F — dois-je fournir un audit pour le vendre ?
Non, pas si votre bien est un appartement en copropriété. L’audit énergétique réglementaire obligatoire ne s’applique qu’aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété. Pour un appartement en copropriété, c’est le DPE individuel qui reste le document requis à la vente, le DPE collectif s’appliquant à l’immeuble dans son ensemble.
L’audit peut-il remplacer le DPE à la vente d’un logement E, F ou G ?
Non. Les deux documents sont complémentaires et tous deux obligatoires. Le DPE fait partie du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) et doit figurer dans les annonces immobilières. L’audit énergétique est un document distinct, remis à l’acquéreur avant la promesse de vente. L’un ne remplace pas l’autre.
Combien coûte un audit énergétique pour le propriétaire vendeur ?
Le tarif varie selon la taille du bien, la complexité des équipements et la localisation géographique. Comptez entre 500 et 1 500 € pour une maison individuelle. Ce coût est à la charge du vendeur. Des aides peuvent partiellement le couvrir s’il s’inscrit dans un projet de rénovation énergétique globale.
L’audit doit-il être remis avant la promesse ou avant l’acte définitif ?
Avant la promesse de vente (ou le compromis) — pas seulement avant l’acte authentique. L’acquéreur doit avoir accès à l’audit dès la signature de l’avant-contrat pour pouvoir formuler son consentement en connaissance de cause. Remettre l’audit seulement le jour de la signature chez le notaire n’est pas conforme à la réglementation.
Mon logement est classé E mais vient d’être rénové — puis-je éviter l’audit ?
Si les travaux de rénovation ont réellement amélioré la performance énergétique du bien, il est conseillé de faire réaliser un nouveau DPE avant la mise en vente. Si ce nouveau DPE classe le logement en D, C, B ou A, l’obligation d’audit disparaît. En revanche, si le DPE reste en classe E malgré les travaux, l’audit est toujours obligatoire — quelle que soit la date des rénovations.
Qui peut réaliser l’audit énergétique réglementaire ?
L’audit énergétique réglementaire doit être réalisé par un professionnel disposant d’une habilitation spécifique : soit un diagnostiqueur immobilier certifié DPE ayant suivi une formation audit, soit un bureau d’études thermiques, soit un professionnel titulaire d’un signe de qualité RGE “Audit énergétique”. Il ne peut pas être réalisé par le propriétaire lui-même ni par un artisan non qualifié.

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